Еще один способ потерять квартиру и все деньги: покупка квартиры у юридического лица. Как обезопасить себя при такой сделке?

Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?

Кто эти продавцы?

На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.

Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.

На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.

Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.

На что нужно смотреть

Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.

Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.

Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.

Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.

Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.

Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.

Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.

Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.

Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.

Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.

В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.

Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.

24 февраля 2021