Вопрос-ответ
Я проживаю со своей семьёй в частном доме. Наша территория граничит с территорией, на которой никто не проживает уже довольно давно, местонахождение хозяина не известно. На этой заброшенной территории полно сухих деревьев , высокая сухая трава , которая в жаркое время может представлять опасность для нашего участка. Можно ли как-нибудь приобрести этот участок в своё владение и пользоваться им?
Обратитесь в органы местного самоуправления. Согласно статьи 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
После данной процедуры вы сможете обратиться в органы местного самоуправления для участия в аукционе по продаже данного земельного участка.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
У нас двухкомнатная квартира в аварийном доме по договору социального найма. Прописано 9 человек. Родственники, которые не проживают - 4 человека, подали иск в суд на разделение лицевых счетов. Могут ли разделить счета, и что будет положено нам при расселении, если их разделят?
Раздел лицевых счетов на оплату коммунальных услуг не повлияет на расселение. Вам предоставят на 9 человек по договору социального найма другое благоустроенное жилое помещение в границах того же населенного пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
У моих родителей и старшего брата в собственности двухкомнатная квартира, по1/3. Мама и брат скончались. Всего в квартире прописано 5 человек: мой еще один брат, сестра, я, сын брата, отец. В наследство после смерти брата и мамы не кто не вступал. Если наш дом признан аварийным и подлежит сносу, то обязательно ли нам вступать в наследство, на какой исход событий нам рассчитывать?
Вступать в наследство, конечно, надо. Подайте нотариусу заявление. Не пропускайте шестимесячный срок для принятия наследства даже в том случае, если вы его фактически приняли, проживая в данной квартире. При расселении дома вам предоставят равноценное жилое помещение по договору мену либо денежные средства (на выбор).
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
В семье все глухие, инвалиды. Я работаю дворником. Могу ли получить жилье от государства?
Согласно статьи 17 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Обратитесь в органы местного самоуправления, и если вы будете признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, то вас поставят на учет.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Не секрет, что кредитные договора (в том числе и ипотеки) зачастую составляются банкирами с нарушениями разных норм законодательства. Как провести его правовую оценку уже после заключения? Может ли наличие нарушений стать основанием для расторжения кредитного договора?
Если есть такая информация, то какие нормы законодательства чаще всего подвергаются искажению в договорах?
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Проценты, уплачиваемые на сумму кредита, являются платой за пользование кредитом и, следовательно, стороны вправе согласовать размер и условия такой платы в кредитном договоре.
Если банк предоставляет кредит юридическому лицу, то закон не запрещает одностороннее изменение процентной ставки по кредитам, если договор содержит такое условие. С физическими лицами все по-другому. Нередко в договорах с физическими лицами банки допускают одностороннее изменение процентной ставки, нарушая тем самым Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которому даже включение в кредитный договор с физическим лицом условия об одностороннем изменении процентной ставки не является законным. Данный запрет также содержится в статье 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»: по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям. За данное нарушение, выразившееся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, КоАП РФ предусматривает административную ответственность банка в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей (ст. 14.8 «Нарушение иных прав потребителей»). Нарушением будет являться также включение в кредитный договор с физическим лицом условий об одностороннем изменении очередности погашения заемщиком требований кредитора и условие о сроке возврата кредита без письменного согласия заемщика. Кроме того, банки в нарушение законодательства при заключении кредитных договоров иногда включают такие пункты, ущемляющие права заемщика, как взыскание с клиента неустойки в случае досрочного погашения кредита; исключение возможности выбора суда для разрешения спора.
Не всегда удается заемщику в судебном порядке расторгнуть кредитный договор. Суды идут навстречу лишь тогда, когда кредитный договор подписан сторонами, а денежные средства еще не были получены заемщиком. Фактически законодательство не наделяет заемщика правом на одностороннее расторжение кредитного договора после того, как сумма кредита была им получена, если, конечно, такое право не прописано в самом договоре.
Поэтому, во избежании непрятностей рекомендую правовую оценку кредитного договора проводить до его подписания. В противном случае придется в судебном порядке признавать незаконными отдельные положения кредитного договора.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
У нас квартира в долевой собственности на двоих, хотим одновременно в одном договоре продать ее посторонним людям. Данная сделка будет нотариальной или в простой письменной форме?
Согласно статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. От 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению. Однако вы продаете не долю, а квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. Поэтому, договор купли-продажи в данном случае можно подписать в простой письменной форме и сдать документы в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Право собственности зарегистрировано в 2016 году, то есть, квартира находится в собственности менее 5 лет. Она продается за 2500000 рублей.
Согласно законам, продавая квартиру в 2016 году, вы можете уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей:В итоге2500000-1000000= 1500000 рублей. При этом НДФЛ= 1500000*13%=195000 рублей.
Либо вы можете уменьшить налоговую базу на сумму затрат на строительство. Например, по договору об участии в долевом строительстве вы заплатили 2 000 000 рублей, тогда НДФЛ =500000*13%=65000 рублей.
Однако с 1 января 2016 года налоговая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 1800000 рублей, тогда налоговая база составит1 260 000 рублей (1800000*70%). НДФЛ= 1260000*13%=163800 рублей. Таким образом, вариант с уменьшением налоговой базы будет не применим, придется заплатить налог в размере 163800 рублей.
Верны ли мои расчеты?
В Налоговом кодексе РФ есть такое понятие как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. В данном случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет менее 5 лет, то есть, ваша квартира находится в собственности менее 5 лет, поскольку право на нее зарегистрировано в 2016 году.
От продажи квартиры вы получили доход 2500000 рублей. Из данного дохода вы вправе вычесть расходы на строительство в размере 2000000 рублей, оплаченные договору об участии в долевом строительстве. Налогоблагаемая база составит 500000 рублей, с которых вы должны заплатить налог по ставке 13%. НДФЛ =500000*13%=65000 рублей. (так было ранее). Однако с 1 января 2016 года налоговая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 1800000 рублей, тогда налоговая база составит1 260 000 рублей (1800000*70%), при этом НДФЛ= 1260000*13%=163800 рублей.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Построили незаконный пристрой к многоквартирному дому, решили узаконить через суд, суд отказал. Плана на реконструкцию у нас нет и разрешения администрации тоже.
Можно ли нам составить план на реконструкцию, затем получить разрешения, и снова обращаться в суд?
Согласно статье 134 ГПК РФ судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Следовательно, по данному делу вы не сможете повторно обратиться в суд.
Для начала жильцы многоквартирного жилого дома должны на общем собрании принять решение о строительстве пристроя, поскольку земельный участок, на котором расположен ваш дом, находится в общей долевой собственности жителей вашего дома, а в результате строительства пристроя уменьшится площадь придомовой территории. Далее делайте проектную документацию, градостроительный план земельного участка и получайте разрешение на строительство. После завершения реконструкции необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое является основанием для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Купили дом с землей, за границей нашего участка на пустыре в паре метров от забора предыдущий хозяин построил гараж. Документов на гараж и землю никаких, просто отдал ключи. Как узаконить гараж? С чего начинать?
Обратитесь в местную администрацию с заявлением о приобретении с торгов в собственность соседнего земельного участка. Если вы выиграете на этих торгах либо вы будете единственным участником торгов, то администрация подпишет с вами договор купли-продажи земельного участка. После регистрации права собственности на земельный участок на свое имя вам предстоит постановка на кадастровый учет гаража, а затем и регистрация права собственности на него.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Предусмотрено ли законодательными актами разграничение садоводческих участков заборами?
Согласно пункта 6.2 Свода Правил 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97* по периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Купила в феврале в деревне дом с земельным участком площадью 15 соток. Межевания не было. В августе оформила двухконтурное межевание. На одном из контуров стоит соседская баня и сарай, причем без оформления. Я честно им сказала, что ничего не имею против этих построек, пусть пользуются. В октябре они пригласили представителя по межеванию и сказали, что будут оспаривать в суде мое межевание. Правомерны ли их действия?
Согласно статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Это значит, что любой гражданин вправе обратиться в суд если считает, что его права нарушены, но, рассмотрев дело, суд может как удовлетворить исковые требования, так и отказать в их удовлетворении.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Год назад мы купили трехкомнатную квартиру в многоквартирном 9-ти этажном доме. На тот момент оформлялось ТСЖ. Мы живем на 9 этаже, на площадке 4 квартиры. С нашей стороны за лифтом есть кладовка, там находится недействующий мусоропровод. Кладовкой владеет соседка по площадке с противоположной стороны. Недавно мы попросили поставить туда детскую коляску, на что получили отказ. Аргументом было то, что она давно уже выкупила эту кладовку у соседей и нас туда не пустит. Мы пошли к председателю ТСЖ. Она нам предложила оформить договор аренды на это помещение, а лучше оформить его себе окончательно (этого мы и хотим). Для этого нам надо пройти по всем квартирам и спросить согласия каждого жильца на отчуждение этого помещения. Потом с подписями оформлять дальше. Общее собрание она проводить оказалась, так как, как показывает практика, из 300 квартир придет только человек 40, а согласие даже всех 40 человек не хватит для разрешения отчуждения этого помещения.
1. Могла ли соседка выкупить эту кладовку у других соседей?
2. Надо ли мне ходить по квартирам и спрашивать разрешение каждого собственника или достаточно будет более половины голосов «за» пришедших на собрание, даже если на собрании будет 40 человек.
3. Что делать дальше и куда обращаться с вопросом приобретения этой кладовки? В суд?
В силу статьи 36 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ данная кладовка является общим имуществом собственников помещений вашего многоквартирного дома. Согласно статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Следовательно, ни о каком оформлении в собственность кладовки не может быть и речи. Кладовку вы можете оформить лишь в пользование с разрешения общего собрания. Оседка не могла выкупить кладовку, так как это не законно. Я, конечно, не исключаю, что она заплатила кому-либо деньги, но документов на право собственности на кладовку у соседки нет.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: очного голосования, заочного голосования, очно-заочного голосования.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Однако решения о пользовании общим имуществом принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В вашем случае, я думаю, собрание лучше проводить в заочной форме или в очно-заочной, чтобы собрание было правомочным. Решение общего собрания оформляются протоколом, на основании которого председатель ТСЖ с вами заключит договор пользования имуществом.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Проживаю в приватизированной комнате 18 кв.м в коммунальной квартире. Кроме меня здесь прописана еще семья дочери. Дом наш аварийный, с печным отоплением, без удобств. Жить практически невозможно. Дочь снимает жилье. А я все чаще задумываюсь о том, чтобы взять кредит и купить хоть какое-нибудь другое, более приспособленное для жизни, жилье. Вопрос: останется ли тогда за мной право на получение жилья, если дом, как аварийный, будет расселяться?
Да, за вами останется право на получение жилья. При расселении вы вправе рассчитывать на выкупную стоимость комнаты либо на предоставление в собственность жилого помещения общей площадью не менее, чем вы ранее занимали.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Рассматриваем вариант покупки, нужна консультация. 1. Подскажите, какие возможны риски при покупки сблокированного дома, на что стоит обратить внимание?
2. Можно ли покупать сблокированный дом, находящийся на землях «Для индивидуальной жилой застройки под индивидуальный жилой дом»?
3. Сколько, минимум, соток должно быть по нормативам под домом и рядом с ним, если дом находиться в черте Н. Новгорода?
4. В каких органах власти проверить документацию по объекту?
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Полную консультацию дать не могу, так как не видел документов. Отмечу лишь, что земельный участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь один из видов разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома».
Минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Нижнем Новгороде- 300 кв. метров.
Если вы приобретаете объект на стадии строительства, то есть, он не зарегистрирован как объект недвижимости, то у застройщика должно быть разрешение на строительство. Информацию о правах на недвижимое имущество можно проверить в Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
В 1999 г. купили в поселке, который сейчас вошел в черту города. Это 1/2 жилого дома и 7 соток земельного участка ( все в собственности). Сейчас дом попадает под программу сноса аварийного жилья. В администрации сказали, что в выкупную стоимость входит зем. участок, который они также изымут. Но мы планировали оставить его под дачу, после сноса дома. И как же право собственности на него, ведь это другой вид собственности?
Да, действительно, в выкупную стоимость войдет не только дом, но и земельный участок. Дело в том, что подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30