Вопрос-ответ
Муж хочет подарить мне гараж. Приобретался гараж в браке, свидетельство о праве оформлено на него. Нам сказали, что он может подарить только свою долю, а вторая и так принадлежит мне, по закону. Но документы на него оформлены. И он хочет сделать так, что бы после его смерти дети не отобрали гараж. Как это сделать?
Так как гараж является совместной собственностью с вашим мужем, то необходимо сначала составить и подписать соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности (например, по 1/2 доле). На основании данного соглашения вы сможете зарегистрировать право долевой собственности на гараж, после чего по договору дарения муж подарит вам свою долю в праве на гараж. На основании договора дарения вы зарегистрируете право собственности. Таким образом, в результате данных двух сделок вы станете собственником всего гаража.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
У меня в собственности частный дом в Сормовском районе. Участок (ИЖС) под ним тоже в собственности. Можно ли перевести всё это в нежилое для осуществления торговой деятельности? Каков порядок действий и затраты?
Согласно статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.
Кроме того, вам необходимо будет предоставить ва орган местного самоуправления также заявление о смене назначения земельного участка. Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
Хотим сделать реконструкцию саманного дома, который находится в городе: поверх первого этажа выстроить второй. На первом одна жилая комната. В доме три дольщика, мы одни из них. Двое остальных там не проживают, они не против в нашей реконструкции, т.к. мы хотим выкупить у них доли. Должны ли мы спрашивать согласие у соседей нашего дома с одной и другой стороны на проведение реконструкции (возведении второго этажа? По человечески не хочется - соседи недоброжелательные люди.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (статьи 246 и 247 ГК РФ). Следовательно, вы должны подписать соглашение о реконструкции дома только с участниками долевой собственности. У соседей разрешение спрашивать не нужно, но при этом не забывайте про строительные нормы и правила, а также санитарные и противопожарные нормы. Рекомендую согласовать проект реконструкции дома во всех инстациях (Роспотребнадзор, пожарный надзор, отдел районных архитекторов), чтобы в будущем избежать конфликтов с соседями. Прежде чем делать реконструкцию, советую выкупить доли дома у сособственников.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Мне была подарена земля от отца. Я на ней построила дом, который оформили по упрощенной форме. В свидетельстве на дом мне указали основание: дарственная. Фактически, на основании права на землю было указано и право на дом. Можно ли вернуть 13% с построенного дома?
Согласно статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. Другими словами, вы вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета ( пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), максимальная сумма при этом составляет 260000 рублей (2000000*13%=260000). Есть один важный момент: по документам ваш дом должен значится как жилое помещение, то есть, в свидетельстве о государственной регистрации права должно быть написано: «дом, назначение- жилое». Кроме того, вы должны документально подтвердить расходы на строительство жилого дома. В фактические расходы на новое строительство могут включаться следующие расходы:
-расходы на разработку проектной и сметной документации;
-расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
-расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительства;
-расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительства) и отделке;
-расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Я хочу поставить на кадастровый учет свой дом, он находится в области. Куда мне обращаться и с какими документами?
Обратитесь к кадастровому инженеру, имеющему действующий квалификационный аттестат. Он проведет все необходимые кадастровые работы, изготовит технический план и осуществит постановку дома на кадастровый учет в органах кадастрового учета. После постановки на кадастровый учет вам необходимо будет зарегистрировать право собственности на дом. В настоящее время имеется много организаций, оказывающих услуги в области кадастровых работ, кадастровые инженеры в настоящее время также работают в районных БТИ.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Я живу в одном из одноэтажных, 4-х квартирных домов. Параллельно нашим домам на другой улице расположен 2-х этажный многоквартирный дом. Один из жителей этого многоквартирного 2-хэтажного дома привёз несколько мобильных перевозных построек (2 сарайчика и баня) и установил их на своей придомовой территории.
Как написать в администрацию, если я не являюсь жильцом этого многоквартирного дома, и выяснить:
1) Являются ли данные мобильные перевозные постройки законными.
2) Расположены ли они на своей придомовой территории.
Земельный участок в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Возможно, жильцы данного многоквартирного дома на общем собрании разрешили данному гражданину установить мобильные постройки. Границы конкретного земельного участка можно посмотреть на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «Публичная кадастровая карта».
В силу статьи 2 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» вы вправе написать любое заявление в органы государственной власти и местного самоуправления.
В соответствии со статьей 7 данного закона гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее - при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
Государственные органы и органы местного самоуправления обязаны в письменном виде ответить на ваше обращение в течение месяца со дня регистрации заявления.
Также если вы считаете, что установка мобильных построек нарушает ваши права, то можете подать исковое заявление в суд, при этом ответчиком будет собственник данных построек. При этом не забывайте, что вам придется в суде доказать каким образом данные строения нарушают ваши права и охраняемые законом интересы.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Получил согласование на постройку веранды, имеющей одну общую стену с домом. Часть этой веранды я переоборудовал под небольшую баньку. Соседка подала иск о сносе незаконной постройки – то есть бани. Нужно ли мне разрешение на эту баню от администрации города или архитектуры, если дом уже введен в эксплуатацию?
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Однако в соответствии с пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В вашем случае баня является строением вспомогательного использования.
Не смотря на это соседка вправе подать иск, но в суде она должна будет доказать, что построенная вами баня нарушает ее права и охраняемые законом интересы либо создает угрозу ее жизни и здоровью.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Надо построить гараж, совмещённый с хозяйственной постройкой, площадь строения 6.6 м на 6 м. Соседка написала заявление. В итоге из администрации пришло письмо, где сказано, что я начал строительство с нарушениями: от окна соседского надо отступить 6 м, а я отступил 4 м. Это максимум: к моему дому идет скат.
Что делать?
Вам остается только отстаивать свои интересы в суде, доказывая, что гараж не нарушает прав и законных интересов соседей и не создает угрозу их жизни и здоровью. Для этих целей может понадобиться строительная эксперитиза. Кроме того, прежде, чем начать строительство, вам неоходимо было сделать проект гаража в специализированной организации, в котором бы учли все противопожарные, градостроительные и санитарные нормы. Администрация вправе потребовать сноса самовольных построек.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Мною в 2010 году была куплена квартира в строящемся доме, до сих пор дом не построен. Застройщик либо не строит вообще, либо временами делает работу медленно. Так вот, участок под нашим домом и под строящимся соседним домом имеют один кадастровый номер, то есть получается два дома на одном участке.
Месяц назад мною был подан иск на установление права собственности в недостроенном доме. Иск удовлетворен. Есть опасения, что застройщик после того, как окончит строительство соседнего дома, сделает межевание и произведет сдачу дома. Как я могу препятствовать этому, имея решение суда? Я возмущена: в течение нескольких лет застройщик получает деньги за квартиры, а наш дом не строит.
У застройщика не получится разделить земельный участок, поскольку в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом разделить земельный участок можно лишь с согласия всех залогодежателей, являющихся участниками долевого строительства в соответствии со статьей 346 ГК РФ.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
Отец покупает квартиру в ипотеку. Я - созаемщик. Можно ли мне использовать материнский капитал для погашения ипотечного кредита?
Согласно статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» разъясняет, что в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей необходимо предоставить в Пенсионный фонд РФ засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей. Исходя из вышеперечисленных документов жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей. Следовательно, квартиру с использованием средств ипотечного кредита должен покупать не отец, а вы, либо вы с супругой, тогда после государственной регистрации права собственности вы будете должны предоставить в районное управление Пенсионного фонда РФ нотариально удостоверенное письменное обязательство оформить приобретенную квартиру в общую собственность супругов и детей. Только после этого пенсионный фонд примет решение о переводе средств материнского капитала банку, предоставившему кредит.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
Собственник юридическое лицо, ООО, предлагает выкупить по договору купли-продажи одноэтажный четырех квартирный дом с отдельными входами с улицы в долевую собственность четырем физическим лицам, которые в нем проживают по договору найма и в нем прописаны. Можно ли не вступать в долевую собственность с тремя квартирами, а выкупить отдельно от них свою квартиру? Как это сделать, куда обращаться?
Скорее всего, дом стоит на кадастровом учете и зарегистрирован за юридическим лицом как «индивидуальный жилой дом», то есть, он не является многоквартирным. Следовательно, он не разделен на отдельные жилые помещения (квартиры), да и собственник (юридическое лицо) не собирается этим разделом заниматься, вот почему юридическому лицу проще продать дом в общую долевую собственность. Поэтому разделом дома придется впоследствии (после государственной регистрации права) заниматься всем участникам долевой собственности. Для этого всем необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для раздела жилого дома на части и постановки на кадастровый учет новых объектов.
Шалин Эдуард Александрович
юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»
тел. 413-96-30
Продаю новостройку. Менее трех лет в собственности. Как платить налог - с кадастровой стоимости, или с суммы, прописанной в договоре купли-продажи?
Все зависит от того, когда у вас зарегистрировано право собственности на квартиру.
Если у вас зарегистрировано право собственности на квартиру в 2015 году и ранее, но менее трех лет, то вам предоставлен налоговый вычет с суммы продажи в размере 1000000 рублей либо в сумме затрат на строительство квартиры (по вашему выбору). Конечно, выгоднее в налоговой декларации указать в расходной части сумму затрат на строительство. С оставшейся части вы должны заплатить налог в размере 13 %.
Если же право собственности на квартиру зарегистрировано в 2016 году, то применяются положения статьи 217.1 Налогового кодекса РФ: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Для ясности приведу примеры.
Пример 1 (если право собственности зарегистрировано в 2015 году, и ранее, но квартира находится в собственности менее 3 лет). Квартира приобретена за 2000000 рублей, а продается за 2500000 рублей. Продавая квартиру в 2016 году, вы можете уменьшить налоговую базу на 1000000 рублей: 2500000-1000000= 1500000 рублей. При этом НДФЛ= 1500000*13%=195000 рублей. Либо вы можете уменьшить налоговую базу на сумму затрат на строительство, например, вы по договору об участии в долевом строительстве заплатили 2000000 рублей, тогда НДФЛ =500000*13%=65000 рублей.
Пример 2 (если право собственности зарегистрировано в 2016 году, то есть, квартира находится в собственности менее 5 лет). Квартира продается за 2500000 рублей. Продавая квартиру в 2016 году, вы можете уменьшить налоговую базу на 1000000 рублей: 2500000-1000000= 1500000 рублей. При этом НДФЛ= 1500000*13%=195000 рублей. Либо вы можете уменьшить налоговую базу на сумму затрат на строительство, например, вы по договору об участии в долевом строительстве заплатили 2000000 рублей, тогда НДФЛ =500000*13%=65000 рублей. Однако с 1 января 2016 года налоговая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 1800000 рублей, тогда налоговая база составит1260000 рублей (1800000*70%). НДФЛ= 1260000*13%=163800 рублей. Таким образом, вариант с уменьшением налоговой базы будет не применим, придется заплатить налог в размере 163800 рублей. Хочу также отметить, что налог вам будет необходимо заплатить лишь в 2017 году (если квартира продана в 2016 году) после заполнения налоговой декларации. Если же квартира продана в 2015 году, то налог придется заплатить в 2016 году. Срок декларирования до 30 апреля.
Для справки: с 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (для целей налогообложения) составляет пять лет, срок владения объектом недвижимости составляет три года лишь для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Шалин Эдуард Александрович юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти» тел. 413-96-30
Имеется в собственности старый деревянный дом в деревне на участке 15 соток. Имеется заключение по обследованию дома, что он аварийный и не пригоден для проживания. Как мне сделать, чтобы исключить дом из госреестра? Или чтобы в реестре хотя бы была пометка, что дом не пригоден для жилья? Сносить дом жалко, используется как дача.
Для исключения дома из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо зарегистрировать прекращение права на дом, предварительно сняв его с кадастрового учета на основании акта обследования кадастрового инженера, но для этого дом придется снести.
Мы живём в доме, общая площадь 56.7 кв.м., жилая - 27.5. Дом старый, пятидесятых годов, все валится. Могут ли признать жильё ветхим или аварийным?
Для того, чтобы признать ваш дом непригодным для проживания необходимо с соответствующим заявлением обратиться в органы местного самоуправления. Признание жилого помещения непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Хочу совместить ванную и туалет в квартире, законно ли это? Надо ли переделывать документы на квартиру? Дом ещё не сдан, а договор долевого участия подписан.
Ознакомьтесь с договором об участии в долевом строительстве, иногда застройщики допускают изменения в техническую документацию по заявлению дольщиков. Самостоятельно такую перепланировку делать не советую: могут возникнуть проблемы со сдачей дома.