Вопрос-ответ

В Налоговом кодексе РФ есть такое понятие как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. В данном случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет менее 5 лет, то есть, ваша квартира находится в собственности менее 5 лет, поскольку право на нее зарегистрировано в 2016 году.

От продажи квартиры вы получили доход 2500000 рублей. Из данного дохода вы вправе вычесть расходы на строительство в размере 2000000 рублей, оплаченные договору об участии в долевом строительстве. Налогоблагаемая база составит 500000 рублей, с которых вы должны заплатить налог по ставке 13%. НДФЛ =500000*13%=65000 рублей. (так было ранее). Однако  с 1 января 2016 года налоговая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 1800000 рублей, тогда налоговая база составит1 260 000 рублей (1800000*70%), при этом НДФЛ= 1260000*13%=163800 рублей.

 Шалин Эдуард Александрович

юрист,  менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»

тел. 413-96-30

Согласно статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. Другими словами,  вы вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета ( пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), максимальная сумма при этом составляет 260000  рублей (2000000*13%=260000). Есть один важный момент: по документам ваш дом должен значится как жилое помещение, то есть, в свидетельстве о государственной регистрации права должно быть написано: «дом, назначение- жилое». Кроме того, вы должны документально подтвердить расходы на строительство жилого дома. В фактические расходы на новое строительство  могут включаться следующие расходы:

-расходы на разработку проектной и сметной документации;

-расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

-расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительства;

-расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительства) и отделке;

-расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.

Шалин Эдуард Александрович

юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти»

тел. 413-96-30

Все зависит от того, когда у вас зарегистрировано право собственности на квартиру.

Если у вас зарегистрировано право собственности на квартиру в 2015 году и ранее, но менее трех лет, то вам предоставлен налоговый вычет с суммы продажи в размере 1000000 рублей либо в сумме затрат на строительство квартиры (по вашему выбору). Конечно, выгоднее в налоговой декларации указать в расходной части сумму затрат на строительство. С оставшейся части вы должны заплатить налог в размере 13 %.

Если же право собственности на квартиру зарегистрировано в 2016 году, то применяются положения статьи 217.1 Налогового кодекса РФ: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Для ясности приведу примеры.

Пример 1 (если право собственности зарегистрировано в 2015 году, и ранее, но квартира находится в собственности менее 3 лет). Квартира приобретена за 2000000 рублей, а продается за 2500000 рублей. Продавая квартиру в 2016 году, вы можете уменьшить налоговую базу на 1000000 рублей: 2500000-1000000= 1500000 рублей. При этом НДФЛ= 1500000*13%=195000 рублей. Либо вы можете уменьшить налоговую базу на сумму затрат на строительство, например, вы по договору об участии в долевом строительстве заплатили 2000000 рублей, тогда НДФЛ =500000*13%=65000 рублей.

Пример 2 (если право собственности зарегистрировано в 2016 году, то есть, квартира находится в собственности менее 5 лет). Квартира продается за 2500000 рублей. Продавая квартиру в 2016 году, вы можете уменьшить налоговую базу на 1000000 рублей: 2500000-1000000= 1500000 рублей. При этом НДФЛ= 1500000*13%=195000 рублей. Либо вы можете уменьшить налоговую базу на сумму затрат на строительство, например, вы по договору об участии в долевом строительстве заплатили 2000000 рублей, тогда НДФЛ =500000*13%=65000 рублей. Однако с 1 января 2016 года налоговая база не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 1800000 рублей, тогда налоговая база составит1260000 рублей (1800000*70%). НДФЛ= 1260000*13%=163800 рублей. Таким образом, вариант с уменьшением налоговой базы будет не применим, придется заплатить налог в размере 163800 рублей. Хочу также отметить, что налог вам будет необходимо заплатить лишь в 2017 году (если квартира продана в 2016 году) после заполнения налоговой декларации. Если же квартира продана в 2015 году, то налог придется заплатить в 2016 году. Срок декларирования до 30 апреля.

Для справки: с 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (для целей налогообложения) составляет пять лет, срок владения объектом недвижимости составляет три года лишь для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Шалин Эдуард Александрович юрист, менеджер по сделкам ООО «Жемчужина-Риэлти» тел. 413-96-30